O subsecretário de Desenvolvimento Urbano do Estado de São Paulo, José Police Neto, e o diretor executivo de Desenvolvimento Imobiliário da MRV, Rafael Albuquerque, analisam os entraves históricos e os caminhos possíveis para transformar diretrizes urbanas em cidade concreta

As cidades brasileiras foram desenhadas para poucos. Essa é a provocação que atravessa o debate sobre planejamento urbano no país e ajuda a explicar por que ainda convivemos com exclusão territorial, precariedade habitacional e crescimento desordenado.

Transformar diretrizes urbanas em cidade concreta exige mais do que boas intenções: demanda técnica, coordenação institucional e visão de longo prazo. Quando poder público e iniciativa privada atuam de forma integrada, o impacto ultrapassa o perímetro do empreendimento e passa a reorganizar o território.

Rafael Albuquerque, diretor executivo de Desenvolvimento Imobiliário da MRV, e José Police Neto, subsecretário de Desenvolvimento Urbano do Estado de São Paulo, apresentam* suas perspectivas sobre os desafios e as possibilidades de construir não apenas moradias, uma cidade mais acolhedora e inclusiva.

Entre crítica estrutural e prática de mercado, emerge um ponto central: cidade não se constrói a partir de antagonismos, mas de responsabilidade compartilhada.

José Police Neto: Quando falamos em cidade, ainda parece difícil fazer o poder público e as empresas caminharem na mesma direção no Brasil. Por aqui, historicamente, foi construída uma ideia de que a produção de unidades habitacionais para baixa renda não deveria ter lucro. Isso foi reforçado por uma falsa compreensão do dispositivo constitucional que garante a todos um teto digno, uma casa decente. Isso acaba por opor o setor produtivo que constrói casa para o povo ao setor público, que é sempre sensível à opinião pública.

Se essa oposição é histórica e nasce de uma visão distorcida, o problema aparece também no planejamento urbano. As regras de planejamento e desenvolvimento de cidade nascem de nossas elites e são aplicadas para a forma de viver e morar da classe média, não da média da nossa população. Isso distorceu as cidades, pois acabaram sendo desenhadas para no máximo 20% das famílias, excluindo consequentemente a maioria. O resultado: favelas, cortiços, precariedade e moradores em situação de rua.

Rafael, no seu ponto de vista, quando a gente sai desse diagnóstico e vai para a cidade, como é que essa lógica começa a mudar? Como é que uma diretriz urbana deixa de ser regra pensada para poucos e passa a virar projeto viável para muitos?

Rafael Albuquerque: Transformar diretrizes urbanas em projetos de verdade não é trivial. Isso é o que a gente chama aqui na MRV de arte de incorporar. É saber olhar para um pedaço de terra, entender o que pode ser feito ali e conseguir, com muita técnica, transformar aquilo em realidade.

Começa por fazer conta de solo, subsolo, produto, relevo, possibilidades arquitetônicas, que são diversas. E aí, junto com arquitetos, urbanistas e com a nossa experiência de 46 anos, a gente busca encontrar a melhor equação de equilíbrio entre o que a legislação permite, o que o código de obras permite, o que o mercado precisa e o que a MRV faz.

A grande arte é pegar essas variáveis e transformar numa equação viável do ponto de vista mercadológico, financeiro e legal. Quando a gente tem políticas urbanas bem pensadas, essa é a principal alavanca. São Paulo é um grande exemplo disso: na hora que colocou políticas que incentivaram, o mercado explodiu.

Ou seja, se a teoria encontra limites, é nos projetos concretos que ela se prova. E é por isso que eu te devolvo: por que exemplos reais, como a “Cidade Sete Sóis”, ajudam mais a entender política urbana do que o debate abstrato?

Rafael Albuquerque, Diretor Executivo de Desenvolvimento Imobiliário da MRV

José Police Neto: O “Cidade Sete Sóis” nasce para democratizar o acesso da população de menor renda à qualidade urbana, antes entregue exclusivamente para as famílias ricas, de alto poder aquisitivo. Ter limitações no financiamento não significa ser obrigado a morar em sub-habitações. A solução encontrada no “Sete Sóis” quebra uma lógica de ausência de urbanismo social, arquitetura de qualidade, sustentabilidade e produção de equidade como vetor de desenvolvimento urbano.

E quando a ideia sai do papel e ganha escala, entra um outro desafio. No dia a dia de um projeto assim, o que acaba pesando mais: o zoneamento, a infraestrutura ou a forma como o espaço será usado?

Rafael Albuquerque: Não é uma ou outra, é uma e outra. A gente não pode ignorar o zoneamento, não pode ignorar a infraestrutura e muito menos o uso futuro do espaço urbano.

Quando um projeto como a “Cidade Sete Sóis” sai do papel, ele é consequência de muito estudo e planejamento para entender como, dentro daquele grande espaço urbano, a gente cria cidade em vez de construir ilhas de urbanização.

Como a infraestrutura vai se conectar com a infraestrutura existente? Como o saneamento vai ser levado em conta? E, por fim, como as pessoas vão usar aquele espaço? Se eu não pensar em como elas vão viver e conviver ali, aquilo pode não ser um lugar de boa habitabilidade.

A gente precisa garantir que está seguindo o zoneamento, que pensou numa infraestrutura adequada e que aquele espaço seja vibrante, seguro, vivo. Durante um tempo construímos cidade sem pensar em consumir cidade. O novo urbanismo traz essa ideia de voltar a viver os espaços públicos, as praças, as ciclovias e os parques lineares.

Quando um projeto consegue integrar tudo isso, ele passa a apontar caminhos. Mas, na sua visão, o que um projeto dessa dimensão revela sobre o futuro das cidades?

José Police Neto: Os desafios são gigantescos e o ciclo de grandes projetos é ainda maior. A MRV aceitou um desafio funcional: produzir cidades melhores.

Quando uma empresa erra em um prédio, o impacto deforma uma quadra e constrange uma parcela pequena da população. A dimensão da “Cidade Sete Sóis” impõe uma competência e um rigor que não permitem erro, pois o impacto negativo seria devastador para a cidade inteira.

Esse risco e essa responsabilidade só podem ser assumidos por quem tem coragem e paixão pela revolução que o teto digno produz na vida de cada família. Isso a MRV demonstrou ter.

Isso exige uma mudança de mentalidade. Quando a empresa deixa de pensar apenas em moradia e passa a entender que está construindo cidade, o que muda no planejamento?

Rafael Albuquerque: Quando a empresa percebe que não está só fazendo casa ou apartamento, ela começa a olhar para fora dos muros e entender como aquele empreendimento vai conviver com o bairro e com a estrutura que já estava lá.

Principalmente em empreendimentos grandes como o “Sete Sóis”, não podemos ficar restritos ao nosso terreno. Temos que olhar o impacto na região e criar um ecossistema que conviva bem e melhore a vida das pessoas.

José Police Neto: Se a solução passa por parceria, então precisamos enfrentar o ponto central: o que ainda dificulta — ou poderia facilitar — o diálogo com o poder público?

Rafael Albuquerque: O diálogo é desafiador. O poder público precisa ter segurança de que os parâmetros urbanísticos e os impactos estão sendo analisados corretamente. Mas quanto mais a análise for integrada, melhor.

Também é importante lembrar que o incorporador não está criando mais gente – essas pessoas já existem. Estamos organizando o espaço urbano. Resolver habitação é condição para resolver segurança, saúde e educação. A solução passa por parceria: o poder público criando regras e fiscalizando, e a iniciativa privada entrando com capital e know-how.

Quando poder público e iniciativa privada caminham na mesma direção, o impacto na vida das pessoas é concreto e transformador.

José Police Neto: Sim. Esse é o paradigma a ser quebrado. Não existem dois lados opostos nessa mesa. Ou estamos todos do mesmo lado, ou nossa população mais carente sempre será prejudicada.

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*A conversa com ambos foi realizada separadamente e editada em um só material para fins editoriais